杭州留用地项目进入“品牌时代”

把目光从住宅市场移开，抛开偏见，理性体察其他类型房产品的投资价值，你将发现，在被政策围困的楼市里，仍旧存在广泛的投资机遇。为此，我们特意开辟了“置业大讲堂”栏目，带你重新认识曾被忽视的微观市场，细细讲解适应于当前政策环境的置业技巧。
　　时报讯 从新国十条到双限令到如今正被市场热议的国五条细则，新政可谓愈演愈烈，各种调控“组合拳”重重落下的时候，住宅投资已受到严重打压，无处躲闪。新政日益收紧之下，寻找合适的投资机会变得越来越不易。而此前一直充当配角的商业地产特别是因产权问题而被视为“鸡肋”的留用地项目却因祸得福，翻身成投资市场的新宠。留用地项目多起来了，市场也就越来越呼唤品质项目的到来。
　　留用地项目产品品质受到关注　　
　　限购、限贷政策之下，楼市仿佛时空逆转，一夜回到计划经济时代，不管有钱没钱，得有“房票”才能买房。
　　一时间，敏锐的投资客纷纷将热钱从住宅市场撤离，转而投向商业地产。虽然在短期来看商业地产的投资回报要慢于住宅市场，但通过一段中长周期持有商业地产，从它的增值率与区域的不可再生来看，回报是不可估量的。同时这个领域投资门槛较高，不是普通投资者关注的板块，一定程度上避免了盲目炒作。
　　而作为商业地产“低洼带”的写字楼市场，其价值潜力凸显，更是被投资者看好。不少投资客已经开始跟着政策风向调整投资方向，随着住宅市场投资被打压，一些投资客已然掉转船头，向酒店式公寓甚至写字楼进军。而双限以来杭州商业写字楼项目的持续热销也反映了这样的市场信息。
　　新政后，一些购房者因为20%个税的影响，放缓了看房的脚步。不过一些留用地楼盘却在3月新政之后，迎来了更多的看房者。因为户籍不限、套数不限、贷款不限，同时也不受20%个税的冲击。因而并未集中开盘动作的华彩国际3月份以来得以迎来每天十几组客户的高人气。
　　事实上，最近人气火爆的村留用地项目，并非只有华彩国际一个。同处三墩板块的丰盛九玺最近每天也有多组客户光顾，并且有意向者众多；华盛达堂巢项目持续平稳销售，目前整个楼盘已经销售超过7成。
　　除了不受限，村留用地的价格优势，无疑是吸引不少购房者的关键原因。据了解，按杭州目前村留用地在售价格的普遍情况，它们的价格一般只相当于同区域内房价平均水平的60%—70%左右。
　　而在人气增加的同时，市场对村级留用地项目的印象也在改变。过去，购房者对留用地项目的关注点主要是在价格上，现在，越来越多的投资者开始留意到产品品质的差异，以及开发企业的造盘功底。
　　开发企业品牌观念增强　　
　　另一方面，开发企业的品牌观念也在增加，在打造产品时显得更加用心。
　　“因为产权问题上不明晰，现金回笼速度不够快，资金压力其实很大。而留用地项目要招拍挂之后，拿地成本也有所上升。”一位开发商如是说。经济的快速发展，一些实力雄厚的企业层出不穷，这些企业对办公环境要求向品质化迈进。
　　华彩国际虽然均价不到万元，但9栋18层左右高层建筑采用时髦优雅的Art Deco风格，外立面全石材干挂；园区中央是10000平方米的超大中央花园，西面和南面被振中河环绕，河边又有约12000平方米的市政绿化。作为紫金港板块目前体量最大的写字楼集群，园区又有超大中庭花园。在每幢写字楼内，都配有精装大堂、带管家的接待服务中心和智能电梯，园区内还有共享的小型会议中心、公共食堂、咖啡会所、美容SPA、健身房和游泳池，既适合开展商务活动，又妥贴地照料了员工的生活。园区内按高星级标准打造的商务酒店，不仅有各种休闲娱乐设施，也为企业接待合作伙伴和出差的高级技术人员提供了方便。
　　华彩国际所处的地理位置，西临三墩绕城出口，东靠快速公交B2、B支1终点站，南距浙大紫金港校区1000米，无论是物流还是高素质人才都容易在此聚集。作为一所全国一流的大学，浙江大学每年培养出大量高素质工作人口，还有许多国家级科研实验室，是企业整合发展资源和人才资源的最好依托。附近的三墩老镇、三墩美食街、未来的五里塘河风情商业街以及大批的商品房、农民安置房，更为企业的年轻工作族群提供了价廉物美、活色生香的生活大配套，对企业招募员工也是一种优势。
　　由于华彩国际目前售价仅9900元/平方米，企业资产保值升值的前景十分看好。而且华彩国际拥有超高的85%得房率（一般写字楼只有70%），使其实际的性价比还要高出一筹。
　　华彩国际目前的售价比照周边写字楼的租金计算，预计10年即可收回购房成本。因此这个性价比超高的盘，6幢写字楼余量也就只有几十套了，不少企业主都是两三层一起买下。
　　华彩国际目前已经到了准现房阶段，这也是三墩板块应该是目前唯一一个到准现房阶段的商业地产。从实地探盘来看，楼盘外立面干挂石材已完成。
　　创美欲将“鸡肋”变“黄金”　　
　　在创美的悉心打造下，本身地段就比较好的华彩国际，形成了更强的吸引力。
　　“当时是觉得总价低，才20多万元/套，而且地段好又有精装修，应该不至于租不出去，所以就买了。这一买，算是买对了。”吕先生于2009年买入剑桥公社三套房子时，价格为6000多元/平方米，如今已到9000-9500元/平方米，而且，租金水平相当可观，40多平方米的房子，月租金达2500元左右，这样算来，租金回报率接近10%。如今，距离浙大两三公里的华彩国际价格只相当于剑桥公社的三分之二，除了精装修之外，还有很上档次的全石材干挂，于是他毫不犹豫地买下了六套房源。
　　留用地这样的小众投资渠道一时间成为热门。例如吕先生，华彩国际的工作人员称他为“编外销售员”，因为他不只是自己买了，还推荐身边20多个朋友来买房。他自己连同朋友前后在华彩国际买下的酒店式公寓和大平层写字楼约30套。更有汪女士，当天上午经朋友介绍来华彩国际看房，下午就果断下单，因带上的现金不够，她还当场给远在赞比亚的家人打了电话，让直接将美金打过来，最终，她选择一次性付款的方式拿下了一层560平方米的大平层写字楼。
　　一位业内人士分析说留用地项目确实是双限背景下一条不错的投资渠道。如果想投资一处住宅，需要考虑的因素很多，例如，房产类别、所在地区、周边配套、开发商品牌、税收及物业等。但在投资商业地产时，不需要考虑过多，最关键看投资前景；同时，确定投资策略也很重要。有些房产可能有较大的升值潜力，但留用地项目易于出租，租售比也相当可观。因此，在决定投资以前，必须确定投资策略，应该估计所投资的房产将会带来何种收入。